今年暑假，湘潭窑湾历史文化街区已累计接待游客超30万人次，同比增长50%；整体招商率稳定在70%左右，长期闲置的局面彻底扭转。近日，国资潇湘获悉，作为第六届湖南旅游发展大会重点观摩项目，湘潭窑湾这条千年老街正从“沉睡资产”蜕变为文旅新地标。
而一年前，这里还是商户撤场、招商遇冷、门可罗雀的“半拉子”工程。从冷清到火爆的逆袭背后，是湖南省市国企联手盘活国有“三资”的生动实践。
困局 千年老街陷“至暗时刻”
湘江奔涌，在湘潭拐出一道温润的湾流。这便是窑湾——始于晋代、兴于明清，历经1700年，是湘潭城区文脉最早、底蕴最深的千年古街。但受疫情、洪水等多重因素冲击，这条街区一度运营失速。原住民全部迁出后烟火气流失，陷入沉寂。
为盘活国有闲置资产，2025年3月，湘潭城发集团与湖南建投集团旗下中湘美好城市运营服务股份有限公司携手，合资成立湘潭美好窑湾文化旅游运营公司，省市国企协同拟重现“千里湘江第一湾”盛景。
“这是一个运营极具挑战的文商旅项目。”中湘美好商管公司总经理颜英坦言。招商四处碰壁，本土商户信心不足，外来商户签约却迟迟不装修；“五一”假期前后招商率从60%骤降至30%，团队面临巨大压力。
面对困局，项目团队深挖本土文脉，重塑文旅IP，联合政府常态化举办节庆活动——“大节大办、小节小办”，街区客流同比接近翻倍，本地商户陆续回归。
然而，本地商户多以“小而美”业态为主，规模体量不足，街区发展依旧深陷瓶颈。
破局 从“拼招商”到“拼产品”
破局之路，需要更深层次的运营逻辑革新。
2025年10月，中湘美好果断由传统招商导向，转向产品导向的自营运营逻辑。这一决策并非凭空而来。
此前，为服务第五届湖南旅游发展大会，中湘美好联合湖南省建科院，依托“设计-施工-运营”全链条协同，将怀化闲置百年的舒氏家祠改造为黔阳老茶馆，人气持续火爆，成为古城网红地标。
复制这一成功样本，项目团队在窑湾落地湘潭规模最大的人文茶馆——潭宝茶馆，构建以潭宝汽车站为核心的业态集群，并补齐停车配套。第六届湖南旅发大会期间，这座茶馆广受赞誉，成为街区的“流量担当”。
“茶馆一开，整条街韵味都不一样了，我们也有了休闲去处。”常来喝茶的市民李嗲感叹。
文化锚点立住后，政策支持随之加码。在湘潭市文旅局推动下，街区引入四家民俗博物馆，博物馆群与茶馆业态联动，游客驻留时间延长，街区“人文味”也有了实感。
针对街区长达500米、游客易折返的动线痛点，项目采取“分组团差异化”模式。一期街区以“一心一轴四组团”为核心，布局空港公园、潭宝茶馆、唐兴集、渔人码头四大功能组团。其中，空港公园组团定位国内首个空港潮流运动公园，落日酒吧、咖啡、潮流篮球预计10月开放，锁定年轻客群；唐兴集打造市内最集中的美食聚集区。现整体招商率稳定达70%，资产长期闲置局面彻底扭转。
窑湾二、三期则坚持“微改造、精提升”，对62栋闲置老旧房屋修缮加固，打造兼具居住、文旅展示、特色体验的建筑群落；通过专业化盘活运营，实现国有资产评估增值约1亿元。
方法论 盘活闲置资产有“三板斧”
这一模式，并非孤例。
2015年，郴州千年商埠裕后街受政策、管理、运营模式等多重因素影响，经营陷入困境，空置率一度超50%。2016年中湘美好接手运营后，重新梳理项目定位，因地制宜制定招商政策，实施精细化运营管理，重树商户信心；同时，挖掘历史文化底蕴，常态化策划亲民节庆活动，持续引流聚气，让老街区重焕活力。2023年，裕后街成为第二届湖南旅游发展大会分会场之一，借势跃升为郴州文旅新地标。
从裕后街，到黔阳古城，再到窑湾，沉淀下来的是一套可复制的运营方法论——
运营前置、策划先行：坚持“不为建而建”，将招商、经营规划前置嵌入设计与施工全流程；建设之初便科学规划业态片区，提前落实商户布线、电力负荷等细节，从源头规避后期改造浪费。 轻量投入、股权绑定：以轻量化改造（场景、景观、亮化等）切入，通过股权投资成立合资公司，保持灵活性又与项目深度绑定，叠加专业运营，实现资产盘活。 投建营一体、全链条协同：依托湖南建投集团投建营一体化全产业链优势，确保项目“改得动、改得好”；中湘美好团队历经多届旅发大会淬炼，市场化运营能力让项目“活得久、活得好”。
不搞大拆大建，坚持有机更新。《城市更新“十五五”规划》明确提出，将城市更新摆在突出位置。业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。中湘美好以电梯、修缮、环卫等多元业务板块为支撑，在城市更新赛道具有独特竞争力。从“向政府要工程”转向“输出城市更新解决方案”，也为建筑企业探索第二增长曲线提供了鲜活样本。
街区活了，城市面貌新了，百姓人居环境改善，政府实现增收——多方共赢，绘就美好生活底色。
窑湾的故事仍在续写。“下一步，我们将着力对接本土头部餐饮企业，补齐主力店短板；持续打磨‘窑湾往事’文化IP，探索戏剧、展演等群众喜闻乐见的新形式。”颜英表示。
湘江之畔，一座“小而精的城市文化会客厅”，正拔节生长。
